Høring - Husleielovutvalget: Kontraktslengde og oppsigelsesvern i boligleieforhold (25.04.2024)
Innledning
Norsk studentorganisasjon (NSO) takker for muligheten til å svare på høringen om husleielovutvalgets første delrapport. NSO representerer 270 000 studenter ved 34 forskjellige høyere utdanningsinstitusjoner.
Norske studenter utgjør nesten 20% av leietakere på det private leiemarkedet. At leiemarkedet er trygt, godt og rimelig er dermed essensielt for studentvelferden. Stedet vi bor legger grunnlaget for hvordan resten av livene våre utspiller seg. Å ha et sted der man kan føle seg hjemme, der man kan slappe av og der man kan skape seg et liv bidrar sterkt til vår fysiske og psykiske helse. Samtidig må prisene på leiemarkedet være på et prisnivå der studenter faktisk kan bo uten å måtte ofre for mange verdifulle timer på lesesalen til deltidsjobben. Derfor mener NSO at et av de viktigste tiltakene regjeringen kan innføre er å sikre en nasjonal dekningsgrad av studentboliger på 20%, for å sikre en prisdempende effekt på det private leiemarkedet.
Styrke leiernes botrygghet og kontroll over egen bosituasjon
At leietakeres rettigheter styrkes er viktig for NSO. Studenter er ofte i en sårbar situasjon når de ser etter en bolig til studiestart. Det kan medføre at de aksepterer enten dårlige boforhold og/eller ufordelaktige kontrakter. Den reviderte husleieloven må styrke rettighetene til leietakere, men fortsatt gjøre det enkelt å leie. Vi har ikke råd til å miste for mange utleieboliger, noe som kan skje dersom lovverket blir for skjerpet. Departementet må klare å balansere dette.
Øke minstetiden for tidsbestemte leieavtaler
NSO mener at vi må innføre tiltak som kan være med på å holde prisene på leiemarkedet nede. Særlig i områder der det bor mange studenter, som Oslo, Bergen og Trondheim, er det mangelfull tilgang på leieboliger. Det gir utleier større mulighet til å sette urimelig høye leiepriser.
NSO stiller seg derfor bak mindretallets innstilling om å forby tidsbestemte leieavtaler, med visse unntak. NSO støtter også sekundært mindretallet i sin sekundærinnstilling på å øke minstetiden for tidsbestemtekontrakter fra tre til fem år og ett til tre år ved utleie av egen bolig.
Rett til å kreve forlengelse av en tidsbestemt leieavtale
Dersom ikke tidsubestemte avtaler blir en realitet må vernet for leietakere som ønsker å bli boende styrkes. Derfor stiller NSO seg bak flertallets innstilling om å gi leietaker rett til å kreve forlengelse av en tidsbestemt avtale.
Leietaker skal kunne kreve forlengelse, med visse unntak som f.eks. at boligen skal av markedet. Det må derimot være anledning for utleier å kunne ta saken til husleietvistutvalget (HTU) for endelig avgjørelse. Dette vil innebære en økt saksmengde hos HTU, men med forskrift om endring i forskrift om husleietvistutvalget som trådte i kraft 1. januar 2024 ser ikke NSO dette som problematisk.
NSOs støtte til forslaget kan også sees i sammenheng med vårt ønske om å opprette et boligregister, noe vi har spilt inn at husleielovutvalget skal se på i sitt videre arbeid. NSO mener registret vil kunne bidra til et mer oversiktlig leiemarked og gjøre det vanskeligere for useriøse aktører. En måte det kan hindre useriøse aktører er ved at utleier må oppgi oppsigelsesgrunn og -dato til registeret. Dersom oppsigelsesgrunn er at boligen skal av markedet, bør det innføres en karantenetid før boligen kan leies ut igjen. Her bør det også innføres sanksjoner ved brudd.
Ufravikelig rett til å si opp leieavtalen når som helst
Som tidligere skissert er studenter ofte i en sårbar situasjon, særlig kombinert med studiestart. NSO støtter derfor utvalget i sin anbefaling om å innføre leietakerens rett til å si opp leieavtalen når som helst blir ufravikelig.
Begrense mulighet til å endre oppsigelsesgrunn
NSO støtter flertalls innstilling om å begrense utleierens mulighet til å endre begrunnelse for oppsigelse etter den er gitt. Vi er enige at dersom utleiere fritt kan påberope seg andre grunner enn de som er oppgitt i oppsigelsen, vil dette innebære et stort usikkerhetsmoment for leietakeren, og reduserer verdien av opprinnelig oppsigelsesgrunn.
Fritak for bestemmelser i husleieloven for studentsamskipnader
NSO støtter Samskipnadsrådet og samskipnadene i videreførelsen av unntak i Husleieloven for studentsamskipnader. Dette gjelder særlig Husleieloven § 11-2 fjerde og femte ledd. Her ønsker vi særlig å trekke frem problemstillinger tilknyttet tidsubestemte kontrakter og endt studieperiode. Dersom avsluttet studieløp blir gyldig oppsigelsesgrunn vil dette løse den problematikken.
NSO ønsker å i aller største grad unnvike lovendringer som medfører for store kostnader for studentene, da studentboliger skal forbli attraktive, samt trygge, gode og rimelige.
NSO støtter ikke Samskipnadsrådet i videreføring av unntak i husleieloven for bindingstid. Vi ønsker at husleieloven skal begrense muligheten til å benytte seg av dette, og dette skal også gjelde for studentboliger. Samskipnadsrådet trekker frem tomgang og administrative kostnader som motargumenter. NSO ser det som problematisk at studenter blir bundet til studentboligen i 6 måneder, all den tid studietiden er så uforutsigbar som den er. NSO anser også at 3 måneders oppsigelsestid er mer enn nok for å takle disse utfordringene. Det skal derfor ikke være bindingstid på studentboliger
Ivareta interessene til aktørene i leiemarkedet
Tydeliggjøre utleierens adgang til å si opp leieavtalen
Som tidligere skissert i høringssvaret er det viktig at man også ivaretar utleierne og markedet i revidering av lovverket. Studenter er avhengig av at vi har gode, seriøse utleiere på markedet. Da må det være attraktivt å ha bolig ute til leie. NSO mener det er viktig at lovverket tydeliggjør utleierens adgang til å si opp leieavtalen i lovverket. Dette vil styrke både utleier og leietakers kunnskap om egne rettigheter. På samme måte som det finnes useriøse utleiere, gjelder også dette leietakere. Det må finnes tydelige hjemmeler for å også ivareta denne problemstillingen.
NSO støtter derfor utvalget i deres anbefaling om å tydeliggjøre utleierens adgang til å si opp leieavtalen. NSO støtter i tillegg mindretallet i å bytte ut “annen saklig grunn” med “annen tungtveiende grunn, begrunnet i å styrke leietakerens rettigheter.
Opprettholde like regler for næringsdrivende og private
NSO har i perioden heller snakket om en seriøsifisering enn en profesjonalisering av utleiemarkedet. Det finnes både seriøse og useriøse næringsdrivende og privatpersoner som driver med utleie. Det er derfor viktig at lovverket reflekterer dette, og at alle utleieparter har de samme spillereglene.
Beholde unntak der partene bor tett på hverandre
NSO støtter flertallets innstilling om samling av særregler om kontraktslengde og oppsigelse for visse boligleieforhold.
En forståelig lov
NSO er for alle tiltak som gjør loven enklere å lese og forstå. Dette vil bidra til at det blir enklere for både leietakere og utleiere å få økt kunnskap om partenes rettigheter og plikter.