Politisk dokument om bolig (Vedtatt av LS5, 24/25)

1.0 Innledning

I dette politiske dokumentet defineres NSOs politikk relatert til bolig. Dokumentet bygger på NSOs prinsipp om studenters tilgang på et godt, trygt og rimelig sted å bo gjennom studietiden. Dokumentet belyser helheten i bolig- og leiemarkedet for studenter. Studenters botrygghet på det private leiemakedet, beskyttelse mot utnyttelse og viktigheten av å bygge flere studentboliger er bærebjelker i NSOs boligpolitikk. Studenter skal være sikret tak over hode i forbindelse med studiestart, og skal også kunne eie en egen bolig innen rimelig tid.

Samtidig adresserer dokumentet grunnproblemet, at det ikke bygges nok boliger.

2.0 Boligbygging

Det må bygges flere boliger i Norge for å møte det stadig voksende behovet for eie- og leieboliger. For å få opp den generelle byggetakten må vi sikre gode rammevilkår for byggenæringen, studentsamskipnadene, boligbyggerlagene og andre aktører som vil bygge boliger. Staten og kommunen skal sikre subsidier for å stimulere til økt boligbygging, samt tilgjengeliggjøre tomter til boligbyggerne. Kommunene må regulere flere tomter til studentboligformål. Regulering av nye tomter til boligbygging skal være gjennomført på maksimalt ett år. Økt digitalisering og verktøy for søknader og godkjenninger er verktøy som bør brukes for å redusere behandlingstiden og gjøre prosessene mer effektive.

Kommunal- og distriktsdepartementet må ta et større ansvar for å sikre at det bygges tilstrekkelig med boliger i Norge. Departementet må samarbeide bedre på tvers av andre departementer og forvaltningsorganer, sammen med private og ideelle organisasjoner, og koordinere arbeidet med boligbygging sammen med kommunene.

Staten og kommunen skal ved salg av eiendom prioritere sosial boligbygging i kommuner med boligmangel. Disse bør holdes utenfor eiendomsmarkedet for å unngå at tomtepris overføres til husleia eller boligkostnadene, ofte betegnet som rettet salg. Boliger som står tomme, må tas i bruk. Tomme kommunale boliger skal leies ut eller selges. Boliger som står tomme fordi de er utdaterte, skal pusses opp eller rives slik at det gis rom til bygging av nye boliger.

Rammevilkårene for utleie av sekundærbolig bør bedres. Myndighetene må derfor utrede hvilke tiltak som sikrer tilgang på nok utleieobjekter til en rimelig husleie, og som motvirker boligspekulasjon og langvarig tomgang. Tomter som er regulert til boligformål, og som står ubrukt, bør etter tre år selges til kommunen, en studentsamskipnad eller en ideell studentboligstiftelse. 

For å presse ned byggeprisene, må det finnes en felles nordisk standard og dimensjoneringsgrunnlag for byggevarer og materialer, som vil kunne bidra til et større fellesmarked for disse materialene, økt industrialisering og gi lavere kostnader for bygningsprodukter.

3.0 Det private leiemarkedet

Det private leiemarkedet bidrar til at det er tilgang på boliger for alle i samfunnet. Flertallet av studenter som leier bor på det private leiemarkedet. Det er derfor avgjørende at vi sørger for et leiemarked med gode, trygge og rimelige boliger. Det er avgjørende å tydelig definere leietakers og utleiers rettigheter og plikter for å bygge og holde ved like et velfungerende leiemarked. Det er et asymmetrisk forhold mellom utleier og leietaker, som gjør at leietaker må ha noen særskilte rettigheter i husleieloven. Disse rettighetene skal tas inn i husleieloven for å beskytte studentene og andre leietakere, og sikre at alle har et trygt og godt sted å bo gjennom studietiden.

3.1 Minstestandard og kontroll

Alle studenter fortjener et trygt hjem. Utleiere på det private leiemarkedet skal være ansvarlige og det skal innføres en minstestandard i husleieloven. Denne skal være tydelig på at utleieboligen skal være helsemessig forsvarlig og trygg i henhold til leietakers sikkerhet. Dette inkluderer blant annet tilgang til rent vann og fungerende sanitærforhold, brannsikkerhet, tilgjengelig strøm og oppvarming. Helseskadelig forurensning av inneklima som for eksempel sopp, mugg, skadedyr eller råte er uakseptabelt og skal utbedres omgående. I tillegg skal det være tiltak for å minimere støy og sikre gode lys- og temperaturforhold, samt god ventilasjon.

Innføring av periodisk kontroll i det private leiemarkedet er et viktig tiltak for å sikre at minimumskravene til leieboliger blir overholdt. Utleierne skal ha ansvar for at alle boliger som leies ut overholder minstestandard og er helsemessig forsvarlig og trygg.

Det skal med jevne mellomrom tas stikkprøver av utleieboligenes standard som skal vurderes av et uavhengigkontrollorgan. Inntil denne uavhengige kontrollen settes i system skal alternative løsninger utforskes. For eksempel frivillige sertifiserings- eller merkeordninger som bidrar til å informere om hvilke utleiere som er ansvarlige. Det skal finnes et utleieregister hvor alle som leier ut en bolig må registrere og oppdatere leieobjekt og -forhold. Når dette er på plass, bør man utforske prøveordninger med upersonlig boplikt, hvor ekstrabeskatning tilfaller utleiere som ikke leier ut boligene sine.

Dersom man ikke kan dokumentere tilstrekkelig minstestandard, skal boligen tas ut av leiemarkedet.

3.2 Kontrakt 

Det skal i utgangspunktet være tidsubestemte leieavtaler på det private leiemarkedet. For å sikre forutsigbarhet for studentene skal den korteste lovlige varigheten på leiekontrakter være fem år. Leietakers rett til å si opp leieavtalen skal være ufravikelig, og bindingstid skal være ulovlig å kreve fra utleiers side. For å begrense bruk av korttidsutleie i de store byene, skal det være mer regulert, og langtidsutleie skal være mer lønnsomt.

Leietakere skal beskyttes mot usaklig oppsigelse av leieforholdet og har rett til å bli informert om oppsigelsesgrunner. Det skal ikke være mulig for utleier å endre oppsigelsesgrunn i etterkant.

Ved overtakelse av ny leiebolig bør leietaker og utleier sammen gå gjennom boligen og fylle ut overtakelsesprotokoll. På den måten kan leietaker påpeke feil og mangler ved boligen som må rettes, eller som var der før leietakeren tok over. Utleieren står ansvarlig for at nødvendige reparasjoner blir utført innen 12 virkedager, og å skaffe alternativt husrom dersom leiligheten blir ubeboelig. Frem til utbedringen finner sted, skal leietaker få avslag på husleia.

I bofellesskap skal alle leietakerne ha separate leiekontrakter med utleier, med separat ansvar for sin del av leiligheten etter andel av total husleie. Soverom i bofellesskap skal være mulig å låse. Leietakere har rett til privatliv i boligen, og utleier skal ikke ta seg inn i boligen uten samtykke. Brudd sanksjoneres med standardkompensasjon på én månedsleie.

3.3 Husleie og depositum

Studenter har begrensede inntekter, og er avhengige av studiestøtte og lønn fra deltidsjobb. Husleie på relevante boliger bør ta hensyn til hva studenter faktisk har råd til å betale. Husleia i et løpende leieforhold skal ikke justeres mer enn prisvekst hvert år.

Budrunder på utleieobjekter skal være forbudt og penger skal som hovedregel være eneste form for betaling. Betaling i arbeid skal reguleres i en separat arbeidskontrakt. Brudd på arbeidskontrakten skal ikke kunne føre til utkastelse. Det skal ikke være adgang for utleier til å pålegge leieboere andre vedlikeholdsoppgaver enn det som følger av loven.

Depositum skal være på en egen depositumskonto, hvor leietaker får renteinntektene. Det skal ikke være mulig å kreve mer enn 3 måneders husleie som depositum. Har man betalt for depositumsgaranti, skal dette inkludere en forsikring om at ingen ekstra utgifter utover depositumsbeløpet skal påløpe for noen av partene, dersom utleier krever tilbakebetalt depositum. Det skal være gyldige grunner til at depositum holdes tilbake av utleier. Utleier har bevisbyrden for både grunn og omfang av trekket i depositumet.

Alle former for garantier i forbindelse med depositum skal sørge for at utleier blir kompensert ved gyldig krav om deler eller hele depositumssummen. Det skal også finnes depositumsforsikringer som inkluderer innboforsikring. Det skal være krav om at utleiere skal godta depositumsgaranti eller depositumsforsikring. Det skal alltid være mulig å velge å betale depositum, og for å gjøre depositum mer lønnsomt for leietaker, skal depositumskontoer være høyrentekontoer.

Husleietvistutvalget skal tilføres nok ressurser, slik at de kan sikre at tvister blir behandlet fortløpende. Husleietvistutvalgets vurderinger kan ikke utelukkende basere seg på undertegnet overtakelsesprotokoll.

4.0 Studentboliger

Studentboliger er et utdanningspolitisk virkemiddel som bidrar til like muligheter til å ta høyere utdanning ved å gi studenter et godt, trygt og rimelig sted å bo gjennom studiene. I tillegg til å være et boligsosialt virkemiddel som bidrar til å senke prispresset på det private leiemarkedet. Det skal være så mange studentboliger at minst 20% av studenter i Norge skal kunne bo i en studentbolig. Behov for dekningsgrad hos den enkelte studentsamskipnad skal vurderes lokalt av lokale studentorgan.

4.1 Husbanken

Staten skal gjennom Husbanken gi tilskudd til bygging av studentboliger. Husbanken er et statlig forvaltningsorgan som har som formål å bidra til økt boligbygging og bedre boligforhold i Norge. Husbanken og skal vurdere søknader og gi tilskudd til studentboligbygging. Studentsamskipnadene skal prioriteres først til å motta tilskudd, før også ideelle studentboligstiftelser kan motta tilskudd. Også stiftelser med ideelt formål og studentboligstiftelser med næringsinntekt som subsidierer studentboligene skal få tilskudd dersom studentsamskipnadene ikke søker på alt tilskuddet Husbanken har tilgjengelig.

4.1.1 Tilskudd og byggelån

Kostnadsrammen skal være på et nivå som sikrer bygging av gode og trygge studentboliger. Tilskuddssatsen er et viktig tiltak for å begrense leieprisen på studentboliger og disse to sammen må være på et slikt nivå at studentboligene leies ut billig. Rammen skal justeres årlig med prisutviklingen. Tilskuddet skal ligge på 49 prosent av de totale bygge- og tomtekostnadene.

Lån fra husbanken skal være tilgjengelig samtidig som første utbetaling av tilskudd, for å unngå bruk av dyrere mellomfinansiering.

4.1.2 Andre studentboligaktører

Ideelle studentboligstiftelser skal få tilskudd dersom studentsamskipnadene ikke søker om tilskuddet fra Husbanken. De bør også være berettiget lån og tilskudd gjennom Husbanken, selv om de driver kommersiell virksomhet for å subsidiere studentboligdriften. Alle aktører som drifter studentboliger skal være underlagt de samme krav og regler som studentsamskipnadene. For å sikre studentenes medbestemmelse, skal det stilles krav om at studenter skal ha representasjon i styrende organer for selskapene som mottar husbanklån og/eller tilskudd.

4.1.3 Rehabilitering

Tilskudd til rehabilitering av studentboliger skal gis etter samme prioriteringsrekkefølge som tilskudd til bygging. Tilskudd til rehabilitering skal kun gis dersom aktøren kan dokumentere tilstrekkelig vedlikehold av studentboligene. Tilskuddet skal ikke gå av samme tilskuddspott som tilskudd til bygging av studentboliger.

Ombygging av eksisterende bygningsmasse skal prioriteres foran nybygg.

4.1.4 Tilbakeføring

Dersom studentbolig som er bygd med tilskudd fra Husbanken selges innen 20 år skal hele tilskuddet tilbakebetales til Husbanken. Mellom 20 og 40 år må halve tilskuddet tilbakebetales, og etter 40 år skal det ikke være noen krav om tilbakebetaling. Studentsamskipnader som kan dokumentere høy tomgang over flere år skal få unntak fra denne bestemmelsen.

4.2 Tomter

For å bygge flere studentboliger er studentsamskipnadene avhengig av tilgang til tomter. Enkelte steder eier utdanningsinstitusjonene eller studentsamskipnaden selv tomter. Der det er press og konkurranse for tilgang til tomter, må stat og kommune aktivt bidra med tilgang til og regulering av tomter til studentboligformål. Dette kan gjøres gjennom rettet salg eller festing av tomt til studentsamskipnadene og ideelle studentboligstiftelser, etter samme prioriteringsrekkefølge som tilskudd fra husbanken.

Studentboliger bør være et fokus i byutviklingsprosjekter og arealplanlegging i studentkommuner. Kommunene må benytte muligheten for å prioritere regulering av tomter til studentboligformål ved rullering av arealplan.

4.3 Husleie og depositum

Studentboliger skal alltid ha rimeligere pris enn det private leiemarked. Husleia på studentboliger skal ikke kunne justeres mer enn KPI. Kommunen krever avgifter på blant annet vann, avløp og renovasjon. Slike avgifter skal se studentboligprosjekter som en helhet, og ikke knytte avgiften per boenhet. Studentboliger skal av vertskommunene få unntak fra eiendomsskatt. Studentboliger skal ha strøm inkludert i husleia, og store svingninger i strømpris skal ikke påvirke husleieprisen. Studentsamskipnadene skal kunne kollektivt forhandle frem en lav strømpris. Internett og bruk av vaskemaskin skal være inkludert i husleia. 

Studentsamskipnadene skal ikke kunne ta inn depositum. Dersom andre studentboligaktører tar depositum skal ikke dette overstige to måneders husleie. Avkastning fra depositumskonto skal gå tilbake til leietaker.

4.4 Utforming og beliggenhet

Studentboliger skal utformes med hensyn til studentenes behov for sosial samhandling og tilhørighet. Sosiale arealer skal derfor prioriteres som en del av studentboligbyggingen.

Bofellesskapene skal ha hybler på minimum 10 kvadratmeter. Singelleiligheter skal være minimum 20 kvadratmeter. Det totale antallet universelt utformede boliger skal sees i sammenheng med helheten i studentsamskipnadens studentboligportefølje. Alle studenter med behov for universelt utformede boliger skal ha tilgang på det. Det skal være tilgjengelige familie- og parboliger.

Utformingen av studentboliger må først og fremst sees ut fra lokale forhold og behov, samtidig som de følger kravene til Husbanken og teknisk forskrift for bygg. Samskipnadenes tilhørende studentorgan skal kunne medvirke i byggeprosesser og utforming av studentboligene.

Studentsamskipnadene skal ha unntak fra bestemmelser som beskrevet i teknisk forskrift for bygg § 1-2 (6). Studentboliger skal bygges så nærme utdanningsinstitusjonene som mulig. Som hovedregel skal ikke reisevei overstige 30 minutter med kollektivt, eller med bil i områder hvor det er nødvendig.

5.0 Bostadsgaranti og midlertidige boløsninger

Ved studiestart står flere tusen studenter i kø for å få en studentbolig. Det er derfor viktig at det iverksettes tiltak for å sikre at studenter har et sted å bo når de begynner på studiene. Kommunene, studentsamskipnadene og utdanningsinstitusjonene må gå sammen for å bidra til dette.

For at 20% av studenter skal kunne bo i en studentbolig, er vi avhengige av at byggetakten økes. Frem til vi når det målet må alle gode krefter til for å sikre midlertidige boliger som sikrer studentene tak over hode.

5.1 Bostedsgaranti

Kommunen, i samarbeid med studentsamskipnadene, skal legge til rette for at alle studenter har et sted å bo ved studiestart. Dersom en student ikke har klart å skaffe seg bolig før studiestart, skal det tilbys midlertidige boløsninger med god standard og pris som ikke overskrider markedspris. Den midlertidige løsningen skal ikke bli sett på som en hvilepute, men det skal aktivt jobbes for at studenten finner et permanent sted å bo. 

Internasjonale studenter, tilflyttende studenter og førsteårsstudenter skal få tilstrekkelig informasjon om botilbud, og rettigheter og plikter på leiemarkedet. Kommunen, studentsamskipnadene og utdanningsinstitusjonene skal sikre at internasjonale studenter får tilpasset støtte ved studiestart, samt at det finnes informasjon om boligtilbud og rettigheter på flere språk.

Særlig sårbare grupper skal prioriteres ved tildeling av studentboliger i den rekkefølge vedtatt av samme studentorgan eller valgforsamling som velger studentrepresentantene i samskipnadsstyret.

5.2 Midlertidig bolig

Kommunen skal i samarbeid med ideelle og kommersielle aktører tilby midlertidige boliger til studenter. Sovesaler med mange personer er nødvendige, men ikke-optimale nødløsninger. De midlertidige boligene skal oppfylle de samme standardene som vanlige leieboliger.

Seksjoner av eldre- og pleiehjem som har ledig kapasitet kan også fungere som midlertidige eller semipermanente studentboliger. Da er det viktig at studentene bor i en egen seksjon, og at vederlag i form av betalt arbeid ved institusjonen er regulert og godt kompensert.

Det skal være mulig å utvikle mobile, bærekraftige og godt utformede midlertidige boliger som gir studenter et godt alternativ dersom de ikke finner et sted å bo. De mobile boligene skal oppfylle studentenes behov. Kommunene og private tomteeiere skal gjøre ledige tomter tilgjengelige for disse formålene.

6.0 Eiermuligheter

Eierlinja, målet om at alle i Norge skal få muligheten til å kjøpe og eie en bolig i løpet av livet, skal fortsatt være et mål for det norske samfunnet. Vi er nødt til å ha en helhetlig tilnærming til bolig- og leiemarkedet i Norge. Bærekraftige by- og lokalsamfunn er avhengige av gode og stabile boforhold. Studentene havner i denne debatten på sidelinjen. Studenter har gjennom flere år med studier ikke hatt de samme mulighetene til å opparbeide seg egenkapital, noe som fører til at studenter har dårlige forutsetninger til å komme seg inn på boligmarkedet.

6.1 Startlån

Husbanken skal styrkes og bidra med flere lån til førstegangsetablerere og mer byggelån til sosial boligbygging. Startlånstilbudene fra Husbanken skal gjøres mer kjent og være mer tilgjengelig. Kravet til egenkapital for å ta opp boliglån skal være på 10% for å sikre at studenter som kommer ut av studiene også kan ha tilgang på boligmarkedet. Studielånet skal ikke medregnes som del av låntakers totale lånebelastning ved opptak av boliglån. Ved beregning av inntekt skal 40% av samlet studiestøtte regnes som en del av inntekten. 

6.2 Leie til eie

Det skal finnes leie-til-eie-ordninger hvor man gradvis kan kjøpe en bolig gjennom husleie. Ordningen skal utvides, og flere av salgsobjektene på boligmarkedet skal inngå i en leie-til-eie-ordning i regi av boligbyggerlag eller andre ideelle boligstiftelser. Leie-til-eie–ordninger skal reguleres slik at det er mulig for nyetablerte å komme inn i ordningen.

6.3 Tredje boligsektor

Det skal legges til rette for utviklingen av en tredje boligsektor med formål å sikre tilgang på boliger for førstegangskjøpere, og leietakere som ønsker å bo i samme by over tid. Tredje boligsektor kan omfatte frivillige organisasjoner, private aktører og andre organisasjoner som i samarbeid med kommunen har som formål å bygge og gjøre i stand boliger for salg, ikke å tjene penger. Kommunene skal ha som mål om at 30% av boligbyggingen skal inngå i tredje boligsektor.

Boligbyggelag skal ha som formål å bygge boliger til en lavere pris på vegne av sine medlemmer.

6.4 Boligsparing

Studenter befinner seg i en unik situasjon, da studentene har begrensede muligheter til å spare. Derfor er det avgjørende at midlene man kan spare raskt gir avkastning gjennom boligsparingsordninger for unge. Det skal også være mulig å få skattefritak for den investeringen