NOU 2024-19 Ny Boligleielov (31.01.2025)

Høringssvar

Norsk studentorganisasjon (NSO) takker for muligheten til å svare på denne høringen. NSO representerer 270 000 studenter. Studenter utgjør om lag 20% av leietakerne i Norge, og ber derfor om at vårt høringssvar vektlegges tungt i arbeidet med ny boligleielov.

Hva mener NSO

Norsk studentorganisasjon (NSO) mener alle studenter har en grunnleggende rett på botrygghet og tydelige rammer for rettssikkerhet på leiemarkedet.

Situasjonen i leiemarkedet er kritisk. Leieprisene har økt med 7,4 prosent det siste året og 20,4 prosent siden andre kvartal 2022 (som er mer enn de 9 foregående årene), ifølge Eiendom Norge. Det er mange leietakere om få leieboliger, det meldes om budrunder og konfliktnivået øker. Derfor er det viktig at ny husleielov behandles så fort som mulig, altså i inneværende stortingsperiode. Vi ønsker i vårt høringssvar å være tydelige på behovet for styrkede rettigheter og rettsvern for leietaker, kunnskapsstyrking hos partene i et leieforhold, og ikke minst en tydeliggjøring av hva vi mener om prisspørsmålet.

Bindingstid og ufravikelig rett til oppsigelse

NSO mener at retten som leietaker til å si opp sin leiekontrakt skal være ufravikelig, og at dette er noe som skal nedfelles i lov. Derfor setter vi pris på at utvalget har gått inn for å begrense denne muligheten i kapittel 25.10.1. Bindingstid på utleiekontrakter for leietaker skal ikke finne sted, og avtalefriheten som i dag åpner for dette skal fjernes. Her ber vi derfor departementet om å følge utvalgets tilrådning på s. 210 om at utleier skal kunne si opp avtalen når som helst.

Prisjustering, ikke markedsleie

NSO frykter den videre utviklingen i leieprisene dersom det åpnes for å justere med tilnærmet markedsleie hvert tredje år. Derfor støtter vi mindretallets forslag om at leieprisene ikke kan justeres med mer enn prisjustering, og ber derfor departementet om å følge tilrådningen til mindretallet (Borge, Malek, Standal, Aasen) kap. 19.11.3 s.161.

Ansvar for egen del av bofellesskap

Leietakere skal ikke stå ansvarlig for deler av bofellesskapet de selv ikke disponerer. Vi ber derfor departementet om å følge tilrådningen til mindretallet (Borge, Malek, Standal, Aasen) i kapittel 29, s. 237 om å ta inspirasjon fra eierseksjonsloven § 30 for å sikre at enhver leietaker hefter etter sin andel av samlet månedlig leie i bofellesskapet. Det vil være uforsvarlig dersom loven legger opp til at én av partene i et bofellesskap skal måtte betale husleia til den eller de andre i bokollektivet som potensielt kan ha forsømt sitt husleieansvar.

Avtalefrihet

Avtalefriheten bør begrenses gjennomgående, og der det er avtalefrihet skal det ikke være mulig å avtale noe som vil være til ugunst for leietaker. Loven skal altså i hovedsak rette seg mot minstekrav og rettigheter som utleier ikke i en kontrakt kan avtale seg bort fra. Eksempelvis i kapittel 33.6.2, s. 257, hvor ro og orden er foreslått som en forpliktelse utleier kan avtale seg bort fra. Her støtter vi utvalgsmedlemmene Borge, Malek, Standal og Aasen om at bestemmelsen om ro og orden ikke skal være mulig å endre på gjennom en lovfestet avtalefrihet.

Kunnskapsløft

På generell basis bør både leietaker og utleiers kunnskap om husleielovens bestemmelser og respektive rettigheter og plikter løftes. NSO foreslår derfor at det satses på ordninger som bidrar til dette, spesielt med tanke på utleiers plikter, og leietakers rettigheter.
Utleieregister
Det bør etableres et utleieregister i henhold til forslag i kapittel 31.7. NSO har vært tydelige på at et slikt utleieregister skal være med å sikre boliger av en god kvalitet.

Minstestandard

NSO er enige i utvalgets vurdering, og støtter utvalgets forslag om å innføre en absolutt minstestandard i lovutkast § 3-3. En minstestandard skal ikke være mulig å avtale seg bort fra.

Det NSO lenge har vært tydelige på, er at en minstestandard skal følges opp av et uavhengig kontrollorgan. Dette kan gjøres som en del av prosessen i et utleieregister, hvor kostnaden ikke skal havne på leietaker.

Retten til privatliv

Vi støtter utvalgets tilrådning på s. 102 om at leietakers bruk av boligen skal gjøres eksklusiv og at det bare i særlige tilfeller og ved leietakers samtykke skal være mulig for utleier å ta seg inn i boligen. Dersom leietaker likevel gjør dette, skal det ikke være unødvendig høy terskel for leietaker å påberope seg sanksjonsmuligheter. Vi støtter derfor mindretallets tilrådning (Borge, Malek, Standal, Aasen) omtalt i punkt 18.7.8 på s. 141 om at leietaker skal ha rett til å kreve en standardkompensasjon tilsvarende én månedsleie, som skal være nedfelt i boligleieloven. Leietaker er i et asymmetrisk maktforhold og har et ekstra behov for en prosess som er så forståelig og gjennomførbar som mulig.
Vederlag for leie

NSO støtter mindretallets tilrådning på s. 256 om at vederlag for leie som ikke er penger skal reguleres i en separat arbeidskontrakt, og ikke i den ordinære leiekontrakten. En forsømmelse av gjennomføring av gitte tjenester bør ikke konstituere brudd med leiekontrakten. Vi støtter derfor utvalgsmedlemmene Borge, Malek, Standal og Aasen i at alt arbeid som ikke er lovfestet vedlikehold bør avtales i en separat arbeidsavtale, og ikke i leieavtalen.

Det bør heller ikke være mulig å gi leietaker utilbørlig mye ansvar i forbindelse med leieforholdet. Derfor bør penger som betaling være hovedregel.

Protokoll og bevisbyrde

Et problem med dagens protokoll-praksis er at den veies for tungt i husleietvister, og at det derfor ofte er leietaker som møter ulempen i tvistene. Utfordringen er at mange leietakere signerer protokoll som dokumenter leilighetens stand før de har sett leiligheten.

NSO støtter derfor utvalgets tilrådning kap. 13.7 om at praksis for inngåelse av leieavtaler bør være at leietaker og utleier sammen går gjennom leiligheten for å kartlegge leilighetens stand, for å protokollføre eventuell slitasje og skader som allerede er der ved avtaleinngåelsen.
Det bør også vurderes hvordan leietakers rettigheter kan styrkes bedre. Som at det er utleier som må bære bevisbyrden dersom det ikke foreligger god bildedokumentasjon av boligens tilstand ved innflytting.
Korttidsutleie
Vi støtter utvalget i at korttidsutleie i økende grad fortrenger langtidsutleie, og mener det skal innføres tiltak som sikrer at flere boliger prioriteres til langtidsutleie. Vi kommer altså med en enda tydeligere anbefaling enn utvalget kap. 33.4, og ber om at departementet igangsetter prosessen med å utrede effektene av korttidsutleie omgående.

Studentboliger

NSO mener studentsamskipnads eide boliger i loven skal reguleres på et særskilt grunnlag. Som boligeier bør samskipnadene beholde sine unntak gjennom § 11-11. Selv med særregler er det viktig at det tross dispensasjon fra tidsbestemt leiekontrakt på fem år må være mulig for studenter å ta en hel grad, mens man bor i en studentbolig.

Oppsigelse

NSO mener det ikke skal være mulig for utleier å endre begrunnelse for oppsigelse etter at den er sendt til leietakeren. Det er derfor viktig at departementet tar til følge flertallet (Björkfors, Borge, Høysæter, Malek, Standal, Sørvoll, Aasen) sin tilrådning på side 206 om at det ikke skal være mulig for utleier å endre oppsigelsesgrunnlag etter den er gitt.
Når det gjelder krav til oppsigelsen støtter vi mindretallet (Borge, Malek, Standal, Sørvoll, Aasen) s. 205 om at en oppsigelse skal være godt begrunnet.

Annet

NSO vil i tillegg bemerke at det er viktig at de samlede tiltakene ikke må medføre at kostnadene ved skifte av leietakere blir så høye at studenter og andre livsfaseleiere blir selektert bort.
Inn i arbeidet med ny boligleielov håper vi også det gjøres en innsats for å gjøre loven mer forståelig og anvendbar, mindre vag og med færre muligheter for utleier å avtale seg bort fra selvsagte rettigheter.

Avslutningsvis er det viktig å trekke fram kommentaren fra et samlet utvalg (kapittel 1.2.2) «loven alene [kan] aldri sikre grunnleggende botrygghet for leierne på markedet.» I tillegg må loven kunne håndheves effektivt, det trengs en aktiv og sosial boligpolitikk som stimulerer til økt boligbygging, styrker forhandlingskraften til alle leietakere, samt øker mulighet til å skaffe seg og opprettholde et godt og trygt boforhold.